Bilgi Bankası

Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Belgeler

0

Kat mülkiyeti; mülk sahibi olan şahsın bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde olan mülkiyet hakkı olarak ifade edilmektedir. Kat mülkiyeti almanın müteahhitler tarafından yapılması gerekir; ancak, bazı durumlarda müteahhit tarafından yapılamaz. Müteahhitin öldüğü, iflas ettiği, görevinin bittiği durumlarda süreç farklı ilerlemektedir. Bu gibi hallerde iskan ruhsatını almak, alınmadığı durumlarda para cezasını ödemek; tamamen gayrimenkul sahibi olan şahısların sorumluluğunda olmaktadır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek isteyenlerin her şeyden önce iskan belgesine sahip olması gerekmektedir. İskan belgesinin alınması noktasında ise binanın önceden belirlenmiş olan şartlara %100 uygun olması talep edilmektedir.

Kat Mülkiyeti İçin Hangi Şartlar Sağlanmalıdır?

Kat mülkiyeti alma noktasında birtakım şartların sağlanması gerekmektedir. Her şeyden önce, ana yapının inşaatının %100 tamamlanması gerekir. Buna ek olarak, bölümler, birbirinden bağımsız olmak zorundadır. Ana yapının hepsinin kat mülkiyetine çevrilmesi; istenilen şartlar arasında yer almaktadır. Ana yapının kagir olması ve iskan belgesinin alınmış olması; kat mülkiyeti için aranılan diğer şartlar arasında bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti İçin Hangi Belgeler Talep Edilmektedir?

Kat mülkiyetine geçiş için belgeler arasında ilk sırada dilekçe bulunmaktadır. Tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile beraber bu bölümlere değerlerine uygun olarak ayrılmış arsa paylarının gösterildiği bir dilekçenin bulunması gerekmektedir. Dilekçenin tüm maliklerce imzalanması şarttır. Bazı durumlarda, bu dilekçenin farklı kurumlar tarafından yazılması mümkün olabilir. Bu gibi hallerde, dilekçenin tapu sicil müdürlüğü görevlileri tarafından yazılması söz konusu olmaktadır.

Kat mülkiyetine geçiş için belgeler arasında genel inşaat projesinin bulunması gerekmektedir. Genel inşaat projesi; bir mimar veya mühendis tarafından yapılmak zorundadır. Buna ek olarak, genel inşaat projesinin doğruluğunun belediye tarafından teyit edilmesi gerekir. Belediyenin olmadığı hallerde bayındırlık veya iskan müdürlüğü tarafından tasdik edilmesine izin verilmektedir.

Vaziyet planı; istenilen belgeler arasında bulunmaktadır. Bir arsanın üzerine birden çok yapıların yapılması durumunda arsa içindeki konum başta olmak üzere yeşil saha, spor tesisleri, özel yol gibi ortak yerlerin açık bir şekilde gösterilmesi gerekmektedir. Buna ek olarak, vaziyet planının belediye tarafından tasdik edilmesi şarttır. Genel inşaat projesi içerisinde vaziyet planının bulunduğu durumlarda ise ayrı bir vaziyet planının gösterilmesine gerek yoktur.

Kat mülkiyetine geçiş için belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi bir başka deyişle iskan ruhsatının hayati bir önem taşıdığını belirtmek gerekir. Bütün bölümlere dair yapı kullanma izin belgesinin aranması çok önemlidir. İstenilen diğer belgeler arasında fotoğraf yer almaktadır. Ana gayrimenkulün ön, arka ve mümkünse yan cephelerini gösteren, en az 13X18 cm boyutlarında olan ve hangi ada parseline ait olduğu belediye tarafından tasdik edilen fotoğrafın muhakkak sunulması gerekmektedir.

Liste; istenilen diğer belgeler arasında yer almaktadır. Birbirinden bağımsız olan her bölümün kat, daire, arsa payı, iş bürosu gibi niteliklerinin ve bu unsurların birden başlayarak sıra ile giden numaralarının, var olduğu takdirde eklentilerinin listede yer alması şarttır. Buna ek olarak, ana gayrimenkulün maliki ve tüm paydaşları tarafından listenin imzalanması şarttır. Ayrıca liste, kesinlikle noterden tasdik edilmelidir.

Kat mülkiyetine geçiş için belgeler arasında yönetim planının ayrı bir yer tuttuğundan bahsetmek gerekir. Baş gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının tüm sayfalarının tüm malikler tarafından imzalanması şarttır. Bunun dışında, maliklerin veya temsilcilerinin muhakkak fotoğraf içeren nüfus cüzdanları ve maliklerin son altı ay içerisinde çekilmiş olan ikişer adet vesikalık fotoğrafları istenmektedir. Söz konusu fotoğrafların 6X4 cm büyüklüğünde olması önemli bir kıstasdır. Bunun yanı sıra, kat irtifaklı taşınmaz malların kat mülkiyetine geçiş durumlarında bazı belgelerin tekrardan ibraz edilmesine gerek duyulmaz; çünkü söz konusu belgeler, kat irtifakı tesisinde alınmıştır. İskan ruhsatı olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi başta olmak üzere fotoğraf ve yönetim planının ibraz edilmesi halinde maliklerden birinin veya yöneticinin isteğine göre kat mülkiyeti kurulmaktadır.

Kat mülkiyeti; bir kişinin bir daire veya işyerine ne şekilde sahip olduğunu gösteren kanuni bir tanımlamadır. Kat mülkiyetine sahip olan gayrimenkulün yasal açıdan herhangi bir iskan problemine sahip olmadığı, bunun yanı sıra inşaatının yasal çerçevede tamamlandığı anlaşılmaktadır. 634 numaralı Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda kat mülkiyetinin ne olduğu ve sınırları net bir şekilde belirlenmiştir. Mülkiyet haklarının ayrılması ve bağımsız mülkiyet hakkının oluşması adına kat mülkiyetine ihtiyaç duyulmaktadır. Ancak, kanuna göre binanın tamamlanmış olması şartı bulunmaktadır. Kat, daire, işyeri, depo gibi alanların kullanıma müsait olması sonucunda maliklerin kararıyla beraber mülkiyet hakları ayrılabilmektedir. Kısaca özetlemek gerekirse; kat mülkiyeti doğrultusunda kişiler, bağımsız bölümlere sahip olduklarını tapu sicil kütüklerinde resmi olarak belgelemiş olurlar. Bu noktada, yukarıda bahsettiğimiz belgelerin eksiksiz olarak sunulmasıyla beraber kat mülkiyetinin elde edilmesinde herhangi bir sıkıntı yaşanmayacaktır.

Kat mülkiyeti tapusunun olmadığı hallerde birtakım risklerin ortaya çıkması muhtemeldir. Birkaç yüz TL’lik ceza gibi küçük tehlikeler barındırmasına ek olarak tapunun mahkeme kararıyla kişinin elinden alınması hatta binanın yıkılması gibi büyük sonuçların ortaya çıkması da muhtemel olabilir. Kat mülkiyetinin olmadığı bir tapuda hangi bağımsız bölümün kişiye ait olduğuna dair herhangi bir bilgi bulunmaz. Bir başka deyişle, binadaki hangi dairelerin kişiye ya da komşularına ait olduğu konusunda kimsenin fikri olmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2007 yılında yapılan değişiklikle beraber kat mülkiyeti tapusunun alınması zorunlu hale getirilmiştir. Bu kanuna uymayarak kat mülkiyeti tapusu almayanlar için ciddi bir para cezasının kesildiğinden bahsetmek gerekir. Kat mülkiyeti tapusunun olmadığı hallerde apartman yönetiminde birtakım sorunların oluşması muhtemeldir. Her komşunun bina giderlerine ne kadar katkı yapacağına dair net bir tanımda bulunulamaz. Bu yüzden, kat mülkiyetinin olmadığı hallerde bu ve benzeri sorunların çözülmesi adına hukuki yollara başvurulmaktadır.

Kat mülkiyetinin olmadığı durumlarda kişinin parasını ödeyerek aldığı dairenin bağımsız olarak tanımlanması söz konusu olmaz. Bu yüzden, resmiyette birtakım sıkıntılar yaşanmaktadır. Güvenilir bir uzmandan yardım alınmadan söz konusu sorunun çözülmesi pek mümkün olmaz.

Kat mülkiyetine geçmek isteyenlerin yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi ilk olarak iskanı alması şartı bulunmaktadır. İskanın yani yapı kullanım belgesinin hazır olduğu durumlarda kat mülkiyeti tapusunun alınması için söz konusu süreci başlatmak mümkün olacaktır. Kat mülkiyeti tapusu almak için gereken masrafların binanın bağlı olduğu belediyeye göre değişkenlik göstermesi söz konusudur. İstanbul’da kat mülkiyetli tapu almanın 5-10 bin TL arasında olacağını yinelemek gerekir. Diğer şehirlerde ise bu rakamın çok daha az olacağı bilinmektedir. Kat mülkiyetine geçiş sürecinde ana sorumluluğun binayı inşa eden firmaya ait olduğunu yinelemek gerekir. Söz konusu sürecin takip edilmesinde ve masrafların karşılanmasında inşaat firmasının yer alması bir zorunluluktur; fakat Türkiye şartlarında çoğu inşaat firmasının bu konuda üzerine düşeni yapmadığı bilinmektedir. İnşaat firmasına ulaşılamadığı hallerde ise kat mülkiyeti tapusunun alınmasının kat maliklerinin sorumluluğunda olması doğal karşılanmalıdır. Arsa üzerindeki binaya sahip olan tüm kat maliklerinin ortak imzalarıyla beraber tapu müdürlüğüne dilekçeyle başvuru yapılması sürecin ilk adımını meydana getirmektedir.

İlgili Yazılar

Yorumlar